产业园区运营是一个老生常谈的话题，一直以来困扰着政府、开发商及园区运营者。提起产业园区运营，很多人首先会想到智能化、配套设施、园区服务等相关词语。但事实上，产业园区运营却不仅仅只是这些词汇的简单叠加，而是包括与园区经营相关的多种要素相融合之后所形成的多维度服务。
尽管自1984年开始，我国就开始设立了第一批经济技术开发区，但园区市场真正为大众所重视也是自近几年才开始。随着中国改革开放30年来的努力，产业园区运营走过了重地产到重管理，再到重服务的历史阶段。从单一的以政府运营为主，到政府、开发商、资本方等多方联合运营为主。总结起来，当下园区运营模式按所侧重的方向可分为，重土地盈利、单纯的政府、企业投资、服务运营、产业运营等五种运营模式。从实践来看，产业园区运营模式往往由以上两种或多种混合而进行落实。如果说早期的产业园区运营较为重视生产要素的集聚，那么当下的园区运营则更侧重技术和人才的集聚。尤其在中国越来越重视发展的今天，高新技术产业越来越成为了各地方政府发展的首要方向。产业园区也由之前的重政策走向了以科技为中心的产业链打造。这方面，不仅仅突出同类企业的集聚，还突出一条产业链上、中、下游的打造。也由此，许多地区出现了总部研发型产业园区，联合同一地区距离较近的工业园区配套运营的园区经营模式。这使带有生产性质的高新技术企业，诸如高端设备制造业均能放心入驻产业园区。
在企业引入方面，许多产业园区也都以大型的尖端企业为主转向以大型企业带动一批有发展潜力的中小型企业，大型企业和中小企业兼顾集聚的运营模式。以上两点以东莞产业园区市政府对华为的优惠准入为突出表现。东莞产业园区通过对华为研发制造型基地的引入，从而吸引了大批量具有生产性质的高新技术企业入驻东莞松山湖地区的产业园区，这无疑促进了东莞产业园区经济的转型和升级。
当然，从产业发展趋势上看，国家更为注重以城市群建设带动区域协调发展的方式。相应地，产业园区的主题方向也相对更为明晰。诸如，东南沿海地区的产业园区，其主题多以科技型为主。东南内陆城市，诸如重庆、成都等城市的园区，则往往以文化主题为主。在沿海地区的产业园区市场跨入纯现代科技发展的阶段，不同地区的产业园区，主题方向也存在着较大的差距。比如，深圳产业园区在这方面表现就比周边的几所城市更加极端。作为科技创新城市、中国的硅谷，深圳产业园区主要以科技创新为主。如今，在深圳已聚集了大大小小几千家中小型科技公司。相对而言，深圳产业园区也多以科技创新类型为主，以生产为主的企业逐渐往周边惠州、东莞等城市外溢。产业园区运营走到现在，以上趋势可以说是其发展成熟的一个体现，但在产业园区运营中也还出现了不少问题。首先，针对产业园区入驻企业而言，园区运营较为混乱，相关政策法规还不够完善。即便是有行政手段来进行管理，也多为管表不管里，未真正落实到行动之中。此外，多方联合运营容易造成权责不到位，管理不明晰的现象发生。当企业入驻产业园区后，需要同政府委托的相关中介们进行大量无效沟通与协调，最终让产业园区入驻企业倍感疲惫。
其次，对于许多产业园区运营方来说，由于并未在园区建设之前规划合理的服务机制，在运营服务环节也面临着各种难题。一方面要面对入驻企业的各种诉求，急于寻找政府和相关渠道解决问题；另一面，还需要去招聘大量的专业人才，在产业园区运营人才的寻求方面，面临着巨大的压力。
第三，融资渠道狭窄，产业园区运营缺少动力和活力。据相关资料显示，当前有90%的产业园区运营资金来自于财政拨款，也就是说政府在产业园区运营中依然担任着重要的角色，这固然起到了监督作用。但由于缺少资本市场的入驻，使得产业园区在运营中缺少竞争力，不利于园区的创新经营与发展。
最后，还有一点是从一开始的产业园区选址和招商环节就忽略掉的，也就是定位问题。许多行业者对此深有感触，原以为园区已经招商完毕要进入运营阶段了，最后在运营过程中才发现，不是入驻企业与本地所适宜入驻的企业类型相违背，就是产业园区对入驻企业的发展无多大益处。（信息来自OFweek产业园https://park./list-4-0-0-0.[[html]]原文可阅览https://park./newslist.[[html]]）