任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种租凭是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资厂房，也是同样的道理，我们认为首先要做的就是对厂房进行价值评估。如何评估？从以下几个方面进行考虑：1、是否处于核心工业区
工业区有大有小，在选择厂房的时候，处于核心工业区的厂房肯定要优于其他位置的厂房。一般而言，在传统市级工业区推出的新厂房非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注其周边的工业区，而这些地方的厂房空置率相对较多，投资机会也比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观
2、变动因素
就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的地区投资厂房，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以租赁价格也非常高。而如果选择正在发展中的地区，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着该地区的快速发展，厂房的成长性将非常好，因此，这里的厂房绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的厂房所处的地区以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时买入股票一样前景堪忧。
3、品牌效应
目前在厂房买卖和租凭市场，品牌客户比较多。世界五百强、国有企业、大型外资企业等。在选择投资厂房的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对厂房的选择有严格的评估标准和计算方法，所以他们选择的厂房从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择厂房的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
4、立地条件
厂房项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了周围环境和其本身因素对生产经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个厂房的立地力，主要包括门前道路的类别、客户前来的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。客户从哪一个方向来、是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。
5、厂房的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买厂房时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，厂房的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，等有人租赁后并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了。因此，投资
的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，等有人租赁后并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了。因此，投资人在投资的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，这样是对自己利益的保障。6、周边租金水平